έναρξη περιεχομένου

Χρήσιμες πρακτικές συμβουλές προς εκμισθωτές για την αντιμετώπιση της ανώμαλης εξέλιξης μίας μισθωτικής σύμβασης και την άρνηση ή την αδυναμία του μισθωτή να καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα

Είναι γεγονός ότι τα τελευταία έτη που η οικονομία δοκιμάζεται, μαζί της δοκιμάζονται και όλες οι συμβάσεις και συμφωνίες που έχουν οικονομικό αντικείμενο και ιδίως αυτές που έχουν κάποια μικρότερη ή μεγαλύτερη διάρκεια, όπως οι συμβάσεις μίσθωσης κατοικίας και επαγγελματικής στέγης. Έτσι είναι πλέον συνηθισμένο το φαινόμενο ο μισθωτής να αρνείται την καταβολή του συμφωνημένου μηνιαίου μισθώματος (κυρίως λόγω οικονομικής αδυναμίας ή δυστυχώς μερικές φορές απλά εκμεταλλευόμενος τη γενικότερη κατάσταση) και ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης ή επικαρπωτής) να βρίσκεται σε δυσχερή θέση, αφού αφενός στερείται το εισόδημα που προσδοκούσε (διαφυγόν κέρδος), αφετέρου είναι υποχρεωμένος να καταβάλει επιπλέον ποσά προκειμένου να προασπίσει τα έννομα συμφέροντα του και να αμυνθεί έναντι αυτής της κατάστασης (θετική ζημία).

Φυσικά η πρώτη γραμμή άμυνας κάθε εκμισθωτή δεν παύει να είναι η ΕΙΛΙΚΡΙΝΗΣ συνεννόηση του με το μισθωτή και η προσπάθεια εξεύρεσης μίας ΣΥΜΒΙΒΑΣΤΙΚΗΣ λύσης με επίδειξη της μέγιστης δυνατής ΚΑΤΑΝΟΗΣΗΣ και από τις δύο πλευρές, ακόμα και με αναπροσαρμογή του μισθώματος σε κατώτερα επίπεδα, προκειμένου να διατηρηθεί βιώσιμη η μισθωτική σχέση και ο μισθωτής μέσα στο ακίνητο. Πλην εξαιρετικών περιπτώσεων, είναι πλέον ξεκάθαρο σε όλους (και στους μισθωτές) ότι όποιο ακίνητο «ξενοικιάζεται» δύσκολα εκμισθώνεται ξανά και μάλιστα με το μίσθωμα που είχε επιτευχθεί στην προηγούμενη σύμβαση. Η αναπροσαρμογή μπορεί να γίνεται και αναδρομικά και το σχετικό ιδιωτικό συμφωνητικό μείωσης μισθώματος να ανατρέχει κάποιο χρονικό διάστημα πίσω, ώστε να ρυθμιστούν και να εκκαθαριστούν και οι παλαιότερες οφειλές (σε αυτή την περίπτωση όμως ο μισθωτής πρέπει να είναι έτοιμος να εξοφλήσει τα δεδουλευμένα μισθώματα, όπως αυτά έχουν πλέον διαμορφωθεί, ώστε να αποδεικνύει την πρόθεση του να σεβαστεί τη νέα συμφωνία). Η μείωση του μισθώματος ωστόσο δεν πρέπει απλώς να «καλύπτει» και να μην επιλύει το πρόβλημα. Δηλαδή, αν η οικονομική κατάσταση του μισθωτή κρίνεται ανεπαρκής να καλύψει και το νέο μειωμένο μίσθωμα που αποδέχεται ο εκμισθωτής (ίσως και ως την ελάχιστη δυνατή απόδοση της περιουσίας του), τότε ο τελευταίος καλείται προ του διλήμματος να λάβει μία δύσκολη αλλά αναγκαία απόφαση: ΕΙΤΕ θα συνεχίσει μία μισθωτική σχέση που δεν λειτουργεί υπέρ του, ήτοι θα συνεχίσει να ανέχεται έναν αδύναμο οικονομικά μισθωτή, με τη φρούδα ελπίδα ότι μπορεί κάποτε θα πληρωθεί !!! (ωστόσο δεν πρέπει να αμφιβάλει ότι ο ίδιος θα αναγκαστεί να δηλώσει τα μισθώματα που ΔΕΝ εισπράττει ως εισόδημα του από ακίνητα και θα φορολογηθεί γι' αυτά με τις νέες αυξημένες κλίμακες φόρου εισοδήματος) ΕΙΤΕ θα κινηθεί άμεσα για να λύσει τη σχέση αυτή, να αναλάβει εκ νέου την κατοχή του ακινήτου του και να δοκιμάσει την τύχη του αλλού.

Η απόφαση αυτή, όποια και αν είναι, καλό είναι να λαμβάνεται γρήγορα και ιδίως στους πρώτους δύο τρεις μήνες που γίνεται αντιληπτό το πρόβλημα, ώστε ο εκμισθωτής να είναι συνειδητοποιημένος και να μην αιφνιδιαστεί τελικώς από την όποια εξέλιξη της μισθωτικής σχέσης. Σίγουρα πάντως, αν θεωρεί ότι ο μισθωτής είναι αφερέγγυος, οι ελπίδες να καταβληθούν τα δεδουλευμένα αλλά και τα μελλοντικά ενοίκια είναι ελάχιστες και ο ίδιος δεν μπορεί ή δεν θέλει να ανεχθεί την κατάσταση που διαμορφώνεται σε βάρος του, τότε το συμφέρον του επιβάλει να κινηθεί άμεσα προκειμένου να συντομεύσει το χρόνο κατοχής του ακινήτου από το δύστροπο μισθωτή, είτε συμφωνώντας μαζί του για την οικειοθελή αποχώρηση του σε συγκεκριμένο χρονικό σημείο ή ενεργώντας κατάλληλα για την έξωση του. ΠΡΟΣΟΧΗ, σε αυτές τις περιπτώσεις, το ΠΡΩΤΟ για το οποίο ο εκμισθωτής πρέπει να μεριμνήσει είναι η αποχώρηση ή έξωση του μισθωτή και η ανάληψη εκ μέρους του της κατοχής του ακινήτου (τα κλειδιά). Αυτό είναι το μόνο πράγμα που μπορεί να κάνει ώστε να παύσει να υφίσταται ζημία από ένα δύστροπο και αφερέγγυο μισθωτή. Τα οφειλόμενα μισθώματα μπορεί να τα διεκδικήσει και σε δεύτερο χρόνο, αν κρίνει ότι υπάρχουν πιθανότητες να αποδώσουν ο χρόνος και το χρήμα που θα δαπανήσει, προκειμένου ο μισθωτής να αναγκαστεί τελικώς να καταβάλει τα οφειλόμενα ποσά. Από την άλλη, αν ο μισθωτής στερείται περιουσιακής κατάστασης (ακίνητα, καταθέσεις, αυτοκίνητο και κινητά πράγματα αξίας πχ κοσμήματα, πίνακες κλπ) και δεν προβλέπεται να αλλάξει προς το θετικό αυτή η κατάσταση (πχ λόγω μίας κληρονομίας ή μίας έκτακτης προσόδου), αν η περιουσία του είναι κρυμμένη (πχ σε τραπεζικές θυρίδες ή σε ένα άγνωστο γκαράζ) και δεν εντοπίζεται ή αν η περιουσία του είναι βεβαρυμένη και προσημειωμένη με μεγάλα δάνεια, η όποια δικαστική απόφαση σε βάρος του μπορεί να μείνει χωρίς αντικείμενο και ο εκμισθωτής να έχει επιβαρυνθεί διάφορα έξοδα χωρίς άμεσο ουσιαστικό αντίκρισμα.

Έτσι, μόλις ο εκμισθωτής αντιληφθεί ότι η μισθωτική σχέση κατέστη προβληματική χωρίς πιθανότητες ανάκαμψης, πρέπει να μιλήσει με το μισθωτή του και να επιδιώξει τη συμβιβαστική λύση της μίσθωσης, την αποχώρηση του μισθωτή και την παράδοση του μισθίου σε συγκεκριμένη ημερομηνία. Ας μη διστάσει να αφήσει προς στιγμή στην άκρη τη συζήτηση για τα οφειλόμενα ποσά (χωρίς φυσικά να παραιτείται από αυτά), προκειμένου να διασφαλίσει την ομαλή και γρηγορότερη αποχώρηση του μισθωτή. Αν επιτευχθεί συμφωνία και οριστεί η ημερομηνία παράδοσης, αυτή πρέπει να καταρτιστεί εγγράφως και μάλιστα με ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΟ ΕΓΓΡΑΦΟ, το σχέδιο του οποίου θα ετοιμάσει ο δικηγόρος του εκμισθωτή, λαμβάνοντας υπόψην του τις ιδιαιτερότητες της κάθε υπόθεσης, όλα τα πραγματικά περιστατικά και τα τυχόν ειδικότερα συμφωνηθέντα στο μισθωτήριο έγγραφο. Σίγουρα η σύνταξη του είναι πιο δαπανηρή από ένα ιδιωτικό έγγραφο που θα συνέτασσε απλά ο δικηγόρος (δικαιώματα συμβολαιογράφου, χαρτόσημο, δικαιώματα Ταμείου Νομικών –βέβαια, αν ο μισθωτής παραδώσει το μίσθιο την ημέρα υπογραφής της πράξης λύσης, δεν οφείλονται τέτοια δικαιώματα- και λοιπές επιβαρύνσεις). Ωστόσο είναι φθηνότερη διαδικασία από μία πολύμηνη δικαστική διαμάχη και είναι η μόνη λύση που θα εξασφαλίσει τον εκμισθωτή για να λάβει σίγουρα την κατοχή του ακινήτου του, ακόμα και εάν ο μισθωτής τελικώς παραβιάσει την υπόσχεση του και δεν παραδώσει το ακίνητο τη συγκεκριμένη ημέρα, χωρίς ο πρώτος να αναγκαστεί να προσφύγει στη δικαιοσύνη (με αγωγή ή αίτηση περί έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου). Το συμβολαιογραφικό αυτό έγγραφο θα είναι αρκετό για να τον εξώσει, πάντα με τις νόμιμες διαδικασίες που ορίζει η αναγκαστική εκτέλεση (με δικαστικό επιμελητή ο οποίος θα αναλάβει την κατοχή του ακινήτου με κλειδαρά, θα αλλάξει τις κλειδαριές και θα καταγράψει τα κινητά πράγματα του μισθωτή που δεν λαμβάνει οικειοθελώς, αφήνοντας τα μέσα στο μίσθιο –προκειμένου να αποφευχθούν και έξοδα αποθήκευσης και φύλαξης- και καθιστώντας τον εκμισθωτή μεσεγγυούχο τους, τουλάχιστον μέχρι την ανάληψη τους από τον ιδιοκτήτη τους ή τον πλειστηριασμό τους).

Δεν πρέπει να μας διαφεύγει το γεγονός ότι για να εξώσουμε δι' αναγκαστικής εκτέλεσης (με δικαστικό επιμελητή) ένα δύστροπο μισθωτή που δεν μας παραδίδει τα κλειδιά και τη χρήση του ακινήτου μας, πρέπει να έχουμε κάποιον εκτελεστό τίτλο : (Α) είτε μία ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΑΠΟΦΑΣΗ περί αποβολής του και μάλιστα τελεσίδικη, ήτοι : (αα) απόφαση ειρηνοδικείου για μισθώματα μέχρι 600,00€ ή πρωτοδικείου για μισθώματα πάνω από το ποσό αυτό, η οποία απόφαση προσβλήθηκε με έφεση και το δευτεροβάθμιο δικαστήριο δικαίωσε τον εκμισθωτή ή (αβ) πρωτόδικη απόφαση υπέρ του εκμισθωτή για την οποία παρήλθε άπρακτη η προθεσμία ασκήσεως της έφεσης από το μισθωτή (Β) είτε μία ΔΙΑΤΑΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ, δηλαδή μία εντολή του δικαστή προς όλους (μισθωτή, δικαστικό επιμελητή, κρατικά όργανα) να προβούν στις απαραίτητες ενέργειες για την απόδοση της χρήσης του μισθίου στον εκμισθωτή, η οποία διαταγή και αυτή πρέπει να είναι τελεσίδικη (δηλαδή να έχει προσβληθεί με ανακοπή και αυτή να απορρίφθηκε ή να έχει παρέλθει άπρακτη η προθεσμία ασκήσεως της ανακοπής) (Γ) είτε ένα ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΟ ΈΓΓΡΑΦΟ ΛΥΣΕΩΣ της μισθωτικής σύμβασης και υποχρέωσης του μισθωτή σε παράδοση του μισθίου σε συγκεκριμένη ημέρα (χωρίς άλλες αιρέσεις, προϋποθέσεις και προθεσμίες).

Τα πλεονεκτήματα που έχει η σύνταξη ενός συμβολαιογραφικού εγγράφου για τη λύση και την υποχρέωση παράδοσης του μισθίου σε συγκεκριμένη ημερομηνία είναι πολλά. Καταρχάς, το έγγραφο αυτό φέρει : α) βέβαιη χρονολογία (ήτοι έχει συνταχθεί σε χρόνο προσδιορισμένο) και β) το τεκμήριο της γνησιότητας και της υπογραφής του συμβαλλομένου, ήτοι τα βασικά του στοιχεία τεκμαίρονται αληθινά. Το ουσιώδες όμως χαρακτηριστικό που το καθιστά κατάλληλο για την ομαλή εξωδικαστική λύση μίας μισθωτικής σχέσης και τη διασφάλιση του εκμισθωτή ότι ο μισθωτής θα αποχωρήσει (ή τελικώς θα εξωθεί) μετά την πάροδο της συμφωνημένης ημεροχρονολογίας, είναι ότι αποτελεί εκτελεστό τίτλο. Σύμφωνα λοιπόν με τις διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. εκτελεστός τίτλος (ο οποίος διακρίνεται εύκολα αφού φέρει στην προμετωπίδα του την ένδειξη: «ΣΤΟ ΟΝΟΜΑ ΤΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΛΑΟΥ») είναι και τα συμβολαιογραφικά έγγραφα, μόνο όταν αυτά περιέχουν αξίωση δεκτική εκτελέσεως (χρηματική ή μη), είτε αφορούν συμβάσεις (πχ μίσθωσης) είτε μονομερείς δικαιοπραξίες (πχ δημόσια διαθήκη). Μάλιστα τα έγγραφα αυτά είναι εκ του νόμου (άρθρο 904 Κ.Πολ.Δ) εκτελεστά, χωρίς να χρειάζεται να περιέχουν στο κείμενο τους κάποια ρήτρα εκτελεστότητας ή έστω σχετική πανηγυρική αναφορά. Ωστόσο, για να είναι δυνατή η περιαφή του συμβολαιογραφικού εγγράφου με τον εκτελεστήριο τύπο, η απαίτηση που προκύπτει από το έγγραφο θα πρέπει να είναι εκκαθαρισμένη, ήτοι να προκύπτει από το ίδιο το έγγραφο με βεβαιότητα η ποσότητα και η ποιότητα της παροχής (916 Κ.Πολ.Δ). Τον εκτελεστήριο τύπο επί συμβολαιογραφικού εγγράφου δίνει ο συμβολαιογράφος του συνέταξε το έγγραφο ή ο νόμιμος αναπληρωτής του ή ο κατέχων το αρχείο του, ο οποίος εφόσον πληρούνται οι νόμιμοι όροι είναι υποχρεωμένος προς τούτο. Βέβαια το συμβολαιογραφικό έγγραφο δεν έχει την ίδια βαρύτητα με την τελεσίδικη δικαστική απόφαση, η οποία είναι εξοπλισμένη με το δεδικασμένο. Όμως, ως εκτελεστός τίτλος, το συμβολαιογραφικό έγγραφο είναι ισότιμο υποκατάστατο της δικαστικής απόφασης, έτσι η ιδιωτική υποχρέωση (ήτοι η παράδοση του μίσθιου ακινήτου σε συγκεκριμένη ημερομηνία) που βεβαιώνεται με αυτό είναι εκτελέσιμη αναγκαστικώς με τη βοήθεια του δικαστικού επιμελητή.

Σε κάθε περίπτωση και όσον αφορά στα οφειλόμενα μισθώματα, ο εκμισθωτής μπορεί να εκχωρήσει (χωρίς κανένα αντάλλαγμα) με μία ΔΗΛΩΣΗ ΕΚΧΩΡΗΣΗΣ ΜΗ ΕΙΣΠΡΑΧΘΕΝΤΩΝ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΟΥ όλα τα οφειλόμενα ενοίκια στο Δημόσιο, προκειμένου αυτά να μην θεωρηθούν εισόδημα και φορολογηθούν αναλόγως. Έτσι χάνει οριστικά το δικαίωμα του να τα αναζητήσει από τον μισθωτή αλλά τουλάχιστον δεν βαρύνεται με τους ανάλογους φόρους εισοδήματος και λοιπές επιβαρύνσεις. Με την εκχώρηση αυτή, η οποία έχει θέση υπεύθυνης δήλωσης, συνυποβάλει και όλα τα δικαιολογητικά που τυχόν έχει κατά του μισθωτή (μισθωτήριο, εξώδικη δήλωση, διαταγή απόδοσης μισθίου, διαταγή πληρωμής κλπ), ώστε τα ποσά αυτά να βεβαιωθούν ταμειακώς ως δημόσια έσοδα και να αναζητηθούν ως τέτοια από τον υπόχρεο – μισθωτή, με τις ειδικότερες και αυστηρότερες προβλέψεις του Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (Κ.Ε.Δ.Ε).

Αιγάλεω, 9 Μαρτίου 2012

Στέφανος Βαζάκας